ESCUELA DE DOCTORADO

 
Tesis Doctorales de la Universidad de Alcalá
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SISTEMAS DE INFORMACIÓN GEOGRÁFICA Y MODELIZACIÓN DEL VALOR DEL SUELO RESIDENCIAL
Autor/aMatos Flores, Raul
DepartamentoGeología, Geografía y Medio Ambiente
Director/aSalado García, María Jesús
Fecha de defensa03/10/2017
CalificaciónSobresaliente
ProgramaTecnologías de la Información Geográfica (RD 99/2011)
Mención internacionalNo
ResumenEl suelo constituye una de las bases sobre la que se apoyan las actividades sociales y económicas de la sociedad. Para la administración pública su valor puede representar un ingreso monetario significativo en términos de recaudos por medio de impuestos. En Puerto Rico la última tasación general de propiedades inmuebles se realizó hace poco más de medio siglo. Los criterios y procesos adoptados para los procesos de valoración de inmuebles datan de 1957, por lo tanto, al tasar nuevos inmuebles se utiliza métodos de aproximación basados en premisas que hace décadas dejaron de ser válidas. Con el objetivo de establecer un método que permitiera modernizar el sistema de valoración inmueble se decidió adoptar una técnica basada en la predicción valores inmuebles utilizando datos de ventas residenciales efectuadas en tiempo reciente. Para esto se compararon las técnicas de valoración hedónica utilizando los Mínimos Cuadrados Ordinarios y la técnica de Regresión Geográficamente Ponderada. Para ello se procesaron datos de ventas residenciales en un período cinco años (2005 al 2009) en un Sistema de Información Geográfica. De los resultados obtenidos se concluyó que la Regresión Geográficamente Ponderada permite realizar predicciones más certeras. Con el análisis de los modelos también se buscó estudiar el efecto de eventos particulares en los procesos de venta de inmueble. En este caso se tomaron los datos de ventas residenciales entre los años 2005 y 2009 porque se buscaba analizar el efecto que podría tener el estallido de la burbuja inmobiliaria en que se encontraba inmerso el mercado inmobiliario de Puerto Rico en el año 2007. Además, se buscó estudiar la vigencia a largo plazo de los valores de predicción obtenidos por los modelos. Para esto se procedió a obtener datos de ventas residenciales para los cinco años posteriores a los seleccionados para el análisis de los modelos; esto es, datos de ventas residenciales para la zona de estudio entre los años 2010 y 2014. Se tomaron los datos de predicción de los años 2005 al 2009 y se asumió que estos serían las predicciones de valor inmueble de referencia para los años subsiguientes. Calculando el Coeficiente de Dispersión para cada año se analizaron los resultados y se concluyó que las predicciones mantienen su validez por un período de tres años. Con toda la información obtenida y en comparación con modelos de la región se establecieron los lineamientos generales que requiere la actualización del modelo de valoración de inmuebles con fines contributivos en Puerto Rico apoyándose en el uso de Sistemas de Información Geográfica.